目前上海楼市处于敏感时期，不仅买方观望气氛浓厚，卖方也在犹豫不决，虽有万科高举打折之旗，但多数开发商尚未跟进，甚至有少数新开楼盘不跌反涨。购房者该如何研判后市，又该如何选择合适的购房策略，确实让人直搔脑袋，最近有些想要买房的熟识的和陌生的朋友，也常为这事咨询我。
全面而论，影响市场走势的因素很多，多数是不可控不可知的，少数属比较确定的。本文笔者就谈一个既定的因素——存量住宅用地，这也是决定住宅市场供应规模的重要因素。上海社科院房地产研究中心相关报告显示：1988年-2005年，上海出让的土地面积共43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而同期上海商品房建设新开工面积仅为25698.58万平方米，两者相差近1.7亿平方米，这一差额就形成了存量土地，其中多数已属闲置用地。截止2007年底，上海已批未建住宅用地总量较大，可建面积为5108万平米。而去年上海新增住宅用地不过1100公顷，今年计划住宅用地供应量更减800—1000公顷。
由此证明，加快存量住宅用地开发速度，将成为保证住宅市场供应的必选项、关键项。其实，这也不是上海面临的难题，同时也是全国楼市的一大“病根”。因此，近几年国家一直打击囤地和清查闲置土地。今年1月7日，国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，指出“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理。虽然很难期望包括上海在内的地方政府按时完成目标，但高压之下，必然会有越来越多的存量土地开工、陆续形成有效供应。
那么，接下来就分析一下上海的5108万平米存量住宅用地。主要分布在外环以外区域，所占比重近70%，内外环间和内环以内分别占约16%和15%。由此可以预测，外环以外区域市场将面临较大的市场供应压力，今后二三年很有可能出现供大于求的情况。外环外区域市场近期调整的可能性更大，打算在这一区域购房的消费者不妨持币观望一段时间，或者转向外环以内购房。在预算一定的情况下，这意味着购房人将面临两种选择，或者降低户型面积标准买新房，或者转而买二手旧房。
需要进一步关注的是，即使在外环以内，也存在明显的区域差别。上海市占地面积6340平方
